乐伽爆雷背后:让租客提前付清房租 却按季度给房东

时间:2019-08-30 来源: 国际新闻


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Le Gaga:用于爆炸的长期出租公寓样本

北京商报

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被称为乐家公寓,在全国范围内有5万家房源,“高,低 - 出”的金融游戏在快速扩张的道路上下滑。 8月7日晚,乐家公寓宣布该公司因纸质管理不善而停止营业。它说“所有业务都已关闭,员工留下了大量工作,而且没有营业收入来偿还客户。”受到“无法履行合同”和“无法偿还客户”的消息的刺激。 “欠款”,房东和房客之间存在很大的矛盾:房东要求房子被收回并停止,但全年已支付。租户不愿搬家。

值得一提的是,与传统的长期租赁公寓公司不同,依靠租金差异和提供增值服务作为盈利点,Lega Apartment的“高收入和低租金”商业模式类似于“倒立” “商业模式,似乎与之不匹配。根据一般的想法,很明显可以预见盈利的商业逻辑。然而,在业界看来,在看似亏损的商业模式背后,它隐藏了Lega Apartment的更大野心:Lejia Apartments打算通过向房东支付租金来使用错误的资金,要求房客支付半个年或支付租金。随着资金的存入,寻求更快的规模扩张和更大的市场份额,其最终目标是在达到市场垄断后拥有长期的市场定价能力。然而,Lega公寓在老旧模式下亏损,并没有达到成为长期租赁市场“大老板”的那一天。

高进,低出,计划失败

对于关闭,乐嘉公司在声明中说明了“高,低 - 低”的商业模式存在严重缺陷,缺乏内部管理制度导致业务关闭。

所谓的“高进低价”是从房东那里以高价收取房子,按月,季度等方式结算,然后以低价租给房客,结算它在半年内,全年甚至更长时间,及时交换利润。价差迅速扩大。

目前居住在南京市鼓楼区的黄女士和乐家公寓的合同于2018年5月10日签订.40平方米房屋的租金为2000元/月,但需要一次性付款。事件发生后,她意识到乐嘉承诺以每月2800元的价格租给房东,平台只给了房主一份季度租金。

“在早期阶段,中小型平台长期租赁公寓的运营商在很大程度上忽略了对房产本身价值的判断,但为了抢占市场而抢占了房产。因此,这已经导致长期租赁公寓企业发生。 Heshuo的首席分析师郭毅认为,乐家公寓的运营模式对运营商的运营能力尤其具有挑战性。如果经营者能够准确判断物业未来的入住率趋势,使物业租金相对充分,租金水平也呈现较好的增长,则可以承担一定的风险;但是一旦长期租赁公寓不能继续稳定租户进入是一个时间问题,租赁房屋的周转率会降低,或者其他一些内部和外部风险导致现金流收紧或者资金有很大差距。

苏宁金融研究所高级研究员陈建宁直言不讳地说,在资产丰富,毛利率低的长租公寓行业,如果运营公司缺乏强大的大股东作为资源,将很难看到。 Lega Apartment的停工根本找不到合适的盈利模式。缺乏早先爆破的内部管理系统加速了公寓的关闭。

“整个项目是一个高收入和低租金的损失。像一个血迹斑斑的病人,它不断流血,需要依靠恒定的血液来维持生存。血液补充是指从运营商或租户的预付款融资资金,但如果公司自己运作如果你没有找到利润点,这意味着该项目没有自己的血液制造能力。如何弥补是徒劳的。“陈建宁说。

至于Lejia,房东和房客之间目前的合同纠纷,北京京石律师事务所律师刘松涛和乔乔告诉北京商报,Lejia与房客的租赁合同不是如果房东同意转租,房东可以取消合同;如果房东知道或应该知道乐嘉公司已经转租,但未在6个月内提出异议,则应受租赁期限的约束。如果房东出售租赁房屋,则不能破坏买卖关系。在租赁关系中,新房主只有在租赁协议到期时才能行使房屋使用权。

“房东和房客之间的僵局是双方之间的博弈。理论上,如果房客和房东可以在一定范围内转移部分房产,这种僵局对双方都是次要的伤害。由于房东将继续向房客出租房屋,剩余租金损失房东和租户股份半股,双方达成和解,租赁合同继续,以尽量减少损失。此外,北京盈科(上海)律师郭仁,该公司的全球合伙人,指出乐家公寓可以索赔租户和房东的损失。

“推荐”的人有钱,客户成本高

除了高价住房和低价租赁外,乐家公寓仍在向客户付款并促进交易。

4月26日,乐家公寓在微信公众账号上发表论文《666元现金!乐伽公寓又发钱了,速领》,开展了有偿房屋征收和租赁活动。根据活动规则,推荐租金/托管成功签约,推荐人和推荐人将分拆现金奖励666元。

来自杭州的方先生,方方先生向北京商报记者报道:“我被一位同学推荐主持该物业。她的房子租给了Le Gajah。听她说好,我进了坑。推销员告诉我,一个房子给了一个500元的红包。“任先生,在成功推荐他成为乐家公寓的房东后,他确实得到了500元的奖励。”当时,我几乎拉了很多朋友们,现在我很害怕!“

除个人外,Le Gay的付费扩展触角也达到了同一行业。首先,在促进交易方面,当地中介机构与乐家公寓合作,他们将提供联系上市,推荐客户和帮助他们的服务。商店将根据促销交易的情况向相应的佣金收取费用。按照惯例,租赁代理费大多是一个月的租金,即租房者和房东中的一方或双方按一定比例支付的佣金。在房东,乐家公寓和租户“信托委托租赁租赁”的关系中,代理费是租户和租客(即乐家公寓)的“五分之五”。

宣武区的中介机构向北京商报透露,中介店与乐家公寓有长期合作。他们通常会推荐客户到乐家公寓并协助签字。交易完成后,租户向中间人支付半个月的租金作为中介费,乐嘉还向中间人支付剩余的一半代理费。

“事实上,我们不仅向租户推荐乐嘉,因为推荐的物业是代理费,但由于乐家公寓一般低于700-900元的市场水平,所以几个房子推荐一个圈。下来,大多数租户仍选择乐嘉。“上述中介经纪人表示,南京的许多地方代理商都与长期出租公寓合作。乐家市场占有率高,房屋数量多,租金低,签约率最高。

此外,记者发现乐家公寓重视中介乘客的能力,这有助于迅速收集房屋,促进交易抢占市场。据许多业主和租户称,乐家的市场份额逐渐增加,甚至已经达到南京的垄断水平。

租户报告说,乐家公寓的低租金确实吸引了一定比例的租户,但有些租户没有报名参加更便宜的乐高公寓,但只有多种方式(如业主直接租房通知)在社区,寻找房屋平台显示房东直接租金的信息。)当房子被发现时,它仍然是乐家公寓的托管财产。很难到达真正的房东,并且在托管模式下还存在房东和房客的信息不对称的情况。这确实阻碍了这种情况。租赁双方在租金,付款周期和方法等方面相互沟通。

短期付款,短期资金池由事实构成

在确定“高进,低出”和“倒置”商业模式失败的同时,由Lega公寓“关闭和支付”的事实形成的资金池已经成为租户和地主。

据“北京商报”进行的一项调查显示,在Legar事件中,由于支付周期不同,租户与房东之间的资金明显不匹配:租户为一个月或一年支付一个月一年。提前一年或全年支付租金的房东,以及按季度租赁乐家公司的房东未能获得房屋的年租金收入。

以上述承租人黄某的合同为例,截至8月7日晚,乐家公寓确认将停止营业。黄小姐的逗留时间还不到三个月。早在签约时,由于年度付款方式的选择,黄小姐已经向乐家公司支付了2.6万元,其中包括年租金元和2000元存款。房东目前只收到押金和四分之一。租金是元。只有这一位客户,乐家公寓累计资金高达元。

萨克斯研究所高级研究员王世强告诉“北京商报”,长期出租公寓主要用于扣押房屋,并使用长期租金来弥补短期损失。如果租金是以半年付款或年度付款的形式从租户那里收取的,并且根据协议没有支付房东租金,那么它就是一个基金池。

王世强直言不讳地说,抓住市场,做大规模,高估值,吸引风险资本,是形成“高低租”或“高低,低”等高风险商业模式的主要原因。 -低”。金融机构应根据财务标准禁止或运营该模型。

陈建宁还指出,由于房价偏高,长期出租公寓原本是重资产业,利润率低,融资困难,盈利能力差。通过预付租金形成资金池以及项目的持续发展也成为发展长租公寓经营者的一种方式。

“事实上,我们应该加强对预收资金的监管,例如,只为特殊资金,预收资金只能用于支付相应的租金,不能投资高风险项目扩建等“。陈建宁补充道。

谁的网络?

北京商报记者从一些乐家公寓业主和租户团体获悉,租户和房东在乐家公寓停工声明中实际上说“无法履行合同”和“无法偿还客户的欠款”。不买它。 Lega公寓在事件发生前的混乱表现中,由于Lega公寓的崩溃而陷入了莫名其妙的信用和债务关系的受害者眼中,Lejia Apartment并非简单的民事破产或管理不善。

根据许多房东和租户的描述,乐家公寓已经改变了收款帐户,租给租户的租金,拖欠房东的租金,以及公司的股东“换背心”,在正式宣布的前夕建立一家新公司。暂停营运。此外,上述中介经纪人向北京商报透露,当地中介与乐家公寓有长期合作也表示,7月下旬,乐家公寓开始推迟支付店面经纪人的代理费查看和促进交易。

Ren先生,一位只得到Lejia公司存款和三个月租金的房东,回忆说Lejia公寓的推销员经常变动让他感到不安。 “从联系房屋,签订合同,并收取第一季度的租金,我已经交出了不少于三名Lejia销售员。在事件发生之前,将不再有推销员。”

在采访中,一些房东和房客向北京商报记者提出了自己的疑问:一再强调,没有偿付能力的乐嘉可能已将预付款转入由Lega第三大股东夏云祥创办的新公司。公寓,,江苏。嘉禾网络科技有限公司

天悦超资料显示,江苏嘉禾网络科技有限公司成立于2019年4月14日。有限责任公司(自然人)的注册资本为1000万元。业务范围包括:网络技术研发,技术咨询和技术服务;应用软件开发,销售;自己的房屋租赁;翻译服务;成人培训服务(不包括国家认可的专业证书培训)。据了解,乐嘉公司注册资金100万元,实收资本仅15.3万元。最大的股东和法人蒋谦持有80%的股份,夏云翔持有5%的股份。

由于注册时间不到5个月,江苏嘉禾网络科技有限公司在互联网上几乎没有新闻。然而,北京商报记者在招聘求职网站上注意到,该公司于7月15日至25日发布了20多份招聘信息。工作信息中标明的工作地址为“江东,建南区,南京”。位于第22中路的沂墅家工作室19楼。“这与LeGa Apartments目前弃用的总部办公地址一致。

根据公司招聘主页信息,“江苏嘉禾网络科技有限公司(南京乐嘉商务管理有限公司)位于江苏省南京市,是一家集住房租赁服务和托管服务于一体的企业。以互联网运营为载体,业务涵盖租赁,房屋托管,保修后,平台开发等领域的私营企业。此外,招聘公告还详细介绍了Lega Apartment的平台属性和发展规模。

关于公司资产转让和新老公司重叠的问题,北京商报记者分别称乐家公寓和江苏嘉禾网络科技有限公司,但电话没有联系。

北京商报记者孟凡霞荣磊/文和照片

主编:覃肄灵

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